Ngày 19/5/2021, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2021/TT-BCA. Ban hành kèm theo Thông tư này là QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư. Thông tư số 03/2021/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 05/7/2021 và thay thế Thông tư số 21/2019/TT-BXDngày 31/12/2019 ban hành QCVN 04:2019/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư.
Nội dung QCVN 04:2021/BXD bao gồm: quy định chung như phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, tài liệu viện dẫn, giải thích từ ngữ; quy định kỹ thuật, gồm: yêu cầu chung, yêu cầu về quy hoạch – kiến trúc, yêu cầu về kết cấu, yêu cầu về thang máy, yêu cầu về hệ thống cấp nước và thoát nước, yêu cầu về hệ thống thông gió và điều hòa không khí, yêu cầu về hệ thống thu gom rác, yêu cầu về hệ thống điện, chống sét, chiếu sáng, chống ồn và hệ thống truyền thông, yêu cầu về an toàn cháy; Quy định về quản lý; trách nhiệm của tổ chức, cá nhân và tổ chức thực hiện.
Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây dựng mới, xây dựng lại nhà chung cư có chiều cao đến 150 m hoặc có đến 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Đối với nhà chung cư cao trên 150 m hoặc có từ 4 tầng hầm trở lên, thì ngoài việc tuân thủ quy chuẩn này còn phải bổ sung các yêu cầu kỹ thuật và các giải pháp về tổ chức, về kỹ thuật công trình phù hợp với các đặc điểm riêng về phòng chống cháy của nhà chung cư đó, trên cơ sở tài liệu chuẩn được phép áp dụng theo quy định của pháp luật. Các yêu cầu và giải pháp này phải được thẩm duyệt của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền.
Trong quy chuẩn này, các thuật ngữ, định nghĩa cần lưu ý: nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp; cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch được duyệt, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; nhà chung cư hỗn hợp là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại v.v….; phần căn hộ trong nhà chung cư hỗn hợp là phần công trình bố trí các căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; căn hộ là không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ có thể có một hay nhiều không gian chức năng khác nhau như: phòng khách – sinh hoạt chung; chỗ làm việc, học tập; chỗ thờ cúng tổ tiên; các phòng ngủ; phòng ăn; bếp; khu vệ sinh; chỗ giặt, phơi quần áo; ban công hoặc lô gia; kho chứa đồ. Căn hộ chung cư là căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể; Phần chức năng khác là phần công trình trong nhà chung cư hỗn hợp dùng cho các chức năng khác, bao gồm: văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các dịch vụ khác; Căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú;
Văn phòng kết hợp lưu trú là văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, có các trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ cho một hay nhiều cá nhân làm việc kết hợp lưu trú; chiều cao nhà là chiều cao tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của tòa nhà (kể cả mái tum hoặc mái dốc). Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt (các thiết bị kỹ thuật trên mái: cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết kiến trúc trang trí thì không tính vào chiều cao công trình); chiều cao thông thủy là chiều cao từ mặt sàn hoàn thiện đến mặt dưới của kết cấu dầm, sàn hoặc trần đã hoàn thiện hoặc hệ thống kỹ thuật của tầng. Ngoài ra, chiều cao phòng cháy chữa cháy (Chiều cao PCCC) được hiểu là chiều cao phòng cháy chữa cháy (chiều cao PCCC) của nhà được xác định bằng khoảng cách từ mặt đường thấp nhất cho xe chữa cháy tiếp cận tới mép dưới của lỗ cửa (cửa sổ) mở trên tường ngoài của tầng trên cùng, không kể tầng kỹ thuật trên cùng. Khi không có lỗ cửa (cửa sổ), thì chiều cao PCCC được xác định bằng một nửa tổng khoảng cách tính từ mặt đường cho xe chữa cháy tiếp cận đến mặt sàn và đến trần của tầng trên cùng. Trong trường hợp mái nhà được khai thác sử dụng thì chiều cao PCCC của nhà được xác định bằng khoảng cách lớn nhất từ mặt đường cho xe chữa cháy tiếp cận đến mép trên của tường chắn mái….
Trong công tác quản lý, cần lưu ý quy chuẩn này bắt buộc áp dụng khi xây dựng mới, xây dựng lại các đối tượng công trình quy định tại 1.1 của Quy chuẩn này và khuyến khích áp dụng Quy chuẩn này khi cải tạo nhà chung cư cũ. Đối với hồ sơ thiết kế xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được cơ quan chuyên môn về xây dựng có thẩm quyền thẩm định trước khi Quy chuẩn này có hiệu lực, tiếp tục thực hiện theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định.Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được thẩm định sau thời điểm Quy chuẩn này có hiệu lực phải tuân thủ các quy định trong Quy chuẩn này.
Mọi tổ chức, cá nhân khi tham gia các hoạt động liên quan đến công tác xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp mới bao gồm lập, thẩm định, phê duyệt, tổ chức thực hiện, quản lý và công tác xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, tiêu chuẩn cơ sở, quy chuẩn kỹ thuật địa phương liên quan đến nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của quy chuẩn này.Ủy ban nhân dân các tỉnh/thành phố, quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn tỉnh/thành phố./.
Hoàng Ngọc Hải (Khoa Pháp Luật)